Fragen und Antworten

1. Ist der m²-Preis bei jeder Wohnung gleich?

An dieser Stelle zunächst eine Klarstellung: Da es sich um eine Baugemeinschaft handelt, kaufen Sie Ihre Wohnung nicht – Sie bezahlen also keinen Preis – sondern Sie bauen Ihre Wohnung gemeinsam mit den anderen Mitgesellschaftern. Wir sprechen hier also immer von Kosten, nicht von Preisen. Zum jetzigen Zeitpunkt gehen wir von Gesamtkosten von ca. 6.250 €/m² Wohnfläche für das Projekt aus. Diese Kosten sind aber nicht fix, sondern basieren einer Kostenberechnung der Projektsteuerung. Sie können sich im Laufe des Projektes ändern. Nicht eingerechnet sind dort die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer sowie Notarkosten), die von jedem Bauherren individuell zu zahlen sind und ungefähr 8% der Gesamtkosten der Wohnung ausmachen.

Und nun zu Ihrer eigentlichen Frage: Nein, die Kosten sind nicht bei jeder Wohnung gleich. Die Herstellungskosten pro m² Wohnflächen werden in der Wohnungsliste je nach Lage und Größe der Wohnung mit unterschiedlichen Zu- und Abschlägen bewertet. Dadurch wird innerhalb der Baugruppe ein Ausgleich zwischen unterschiedlichen Qualitäten geschaffen. So sind z.B. Wohnungen in den oberen Geschossen teuer als in den unteren, da sie besser belichtet sind und man einen besseren Ausblick hat, mehr Abstand zur Straße etc. So entsteht der sogenannte Kostenschlüssel, nachdem die Baugruppe sämtliche Kosten während der Bauphase untereinander aufteilt. Die Wohnungsliste wird derzeit erstellt und in Kürze auf der Webseite zur Verfügung stehen.

2. Ist jedes Haus eine separate Baugruppe?

Nein, es werden insgesamt vier Baugemeinschaften, für jeden der Bauabschnitte eine eigenständige Baugemeinschaft, gebildet und jeweils in der Rechtsform einer GbR.
Allerdings wird es Fragen geben, wie die Gestaltung von Treppenhaus oder Fassade, etc., die innerhalb der Hausgemeinschaft (d.h. pro Haus) besprochen und entschieden werden.

3. Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es? (KfW)

Wir streben an, die Gebäude als KfW Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse zu bauen (https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Förderprodukte/Klimafreundlicher-Neubau-Wohngebäude-(297-298)/). Gefördert wird mit einem Kreditbetrag von max. 150.000 Euro pro Wohneinheit (*Angaben ohne Gewähr, bitte fragen Sie auch bei Ihrer Hausbank nach).

4. Sind die Wohnungen förderungsfähig?

Siehe hier:

https://www.service-bw.de/zufi/leistungen/553

5. Was passiert, wenn sich mehrere Interessenten für die gleiche Wohnung entscheiden?

Eine Wohnung ist erst dann verbindlich reserviert, wenn:

1.) Ihrem „Antrag auf Aufnahme in die Baugemeinschaft“ durch die Projektsteuerung und den Planern zugestimmt wurde

2.) Das Eintrittsgeld in Höhe von 2.000 Euro für Ihre Wohneinheit bezahlt wurde.

3.) Der Gesellschaftsvertrag der Baugemeinschaft unterschrieben wurde. Bis dahin vermerken wir natürlich Ihr Interesse an einer Wohnung und informieren Sie, wenn es andere Interessenten für die gleiche Wohnung gibt. Dabei gehen wir nach Möglichkeit chronologisch vor. Die Vormerkungen sind jedoch immer unverbindlich, ein formaler Anspruch leitet sich dadurch nicht ab.

6. Kommt an die Ostseite eine Straße?

Entlang der Ostseite ist ein privater Fuß- und Radweg zwischen Neunlinden- und Eugen-Martin-Straße geplant.

7. Sind die Wohnungen von der Stadt Freiburg subventioniert?

Nein, diese Wohnungen werden von der Stadt Freiburg nicht subventioniert.

Finanzielle Unterstützung können Sie in Form eines KfW-Darlehens bekommen. Dabei können Sie – nach unserem heutigen Kenntnisstand – einen Betrag bis zu € 150.000.- über die KfW finanzieren. Details wären im Einzelfall zum Zeitpunkt der Antragstellung mit der finanzierenden Bank zu klären.

8.  Sie sind als Projektsteuerung und Geschäftsführer eingesetzt, vergeben zudem weitere Planungs- und Steuerungs-Arbeiten effektiv an sich selbst aber haben kein Eigenkapital investiert und werden pauschal vergütet. Gibt es dann überhaupt einen Anreiz für Sie, effizient zu verhandeln?

Die Baugemeinschaft Nestbau 3 Nord GbR besteht aktuell aus den Gründungsgesellschaftern Andreas Stahl und Donat Kühne. Die GbR hat das Grundstück erworben. Der Ankauf wird finanziert ausschließlich durch privates Eigenkapital von Herrn Stahl und Herrn Kühne. Diese beiden tragen derzeit somit als Privatpersonen alleine das vollständige Risiko des Gesamtprojektes.

Beide werden mit mindestens 1 Wohnung weiterhin am Projekt beteiligt bleiben. Weitere Gesellschafter der pro.b Gruppe (u.a. Andreas Mollenkopf, Michael Wiefelspütz) werden sich mit eigenen Wohneinheiten am Projekt beteiligen. Das Interesse an einem erfolgreichen Abschluss des Projektes durch die pro.b Gruppe ist damit aus unserer Sicht unzweifelhaft.

Die Begleitung des Projektes durch die pro.b Gruppe in den Bereichen Projektsteuerung, Werkplanung und Bauleitung garantiert uns maximale Planungs- und Kostensicherheit. Dafür stehen wir mit der erfolgreichen Abwicklung von über 50 Baugemeinschaften in den vergangenen 20 Jahren. Selbstverständlich wurden vor der Beauftragung der weiteren Fachplaner Ausschreibungen durchgeführt und die Aufträge vor Vergabe verhandelt. Allerdings beschränken wir an dieser Stelle den Kreis der angefragten Firmen meistens auf Firmen, mit denen wir schon länger erfolgreich zusammenarbeiten. Aus unserer Sicht ist diese Grundkonstellation die Basis für die erfolgreiche und effektive Umsetzung unserer bisherigen Projekte.

Wer an dieser Konstellation Zweifel hat, da sich zu viel Verantwortung in einer Hand konzentriert, für den ist diese Baugemeinschaft dann vielleicht nicht die richtige Wahl. Vertrauen ist unabdingbare Grundlage für ein erfolgreiches Baugemeinschaftsprojekt. Anzumerken ist an dieser Stelle noch, dass die angesprochenen, bereits im Vorfeld vergebenen Steuerungs- und Planungsleistungen nur etwa 10% der Gesamtherstellungskosten ausmachen.

Die entscheidenden Kosten sind neben den Grundstückskosten die Baukosten (KG 300 Baukosten und KG 400 Haustechnik) mit ca. 40 %. Die Vergaben dieser Leistungen erfolgen ab Mitte des kommenden Jahres und werden jeweils in den Baugruppensitzungen transparent vorgestellt.

9. Warum ist die Kostengruppe 900 nicht in den Zielkosten integriert?

Es gibt keine KG 900. Die Baukosten werden nach DIN  276 in 8 Bereiche aufgeteilt:

• 100 Grundstück
• 200 Vorbereitende Maßnahmen
• 300 Bauwerk/Baukonstruktionen
• 400 Bauwerk/Technische Anlagen
• 500 Außenanlagen und Freiflächen
• 600 Ausstattung und Kunstwerke
• 700 Baunebenkosten
• 800 Finanzierung

10. Sie haben ja neben den „Belegungs Risiko Zinsen“ sicher auch andere Vorfinanzierungszinsen für Eidechsen, Planung, etc.

Das ist korrekt. Alle derzeit laufenden Maßnahmen sowie der Grundstückskauf werden über Kredite vorfinanziert. Lediglich Herr Stahl und Herr Kühne haben bisher Eigenkapital in die GbR eingebracht. Darum ist es enorm wichtig, dass der GbR so schnell wie möglich weitere Gesellschafter beitreten und Eigenkapital und eine eigene Finanzierung mitbringen. Die Zinsen für diese Kredite sind Bestandteil der Gesamtbaukosten.

11. Ist es möglich, Ihre detaillierte Kalkulation zu sehen?

Ja, die Kostenberechnung wird derzeit fertiggestellt. Für Interessenten, die einen Aufnahmeantrag gestellt haben, kann Sie in den nächsten zwei Wochen eingesehen werden.

12. „Seit Monaten hört man von allen Seiten von „Baukostensteigerungen“ aber pro.b wirkt hier ziemlich ruhig. Wieso ist das so?“

Die Baukosten sind aktuell auf einem extrem hohen Niveau. Wir gehen davon aus, dass sich die Lage im Laufe des nächsten Jahres ändert, da sich bereits jetzt eine Verlangsamung beim Bauen abzeichnet.

13. „Gibt es 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 verschiedenen Belichtungsseiten?“

Nein, die 2-Zimmer-Wohnungen haben immer nur 1 Belichtungsseite.

14. „Was ist eine lichte Raumhöhe?“

Die lichte Raumhöhe beträgt in allen Wohnungen 2,62 m. Nur in erdgeschossigen Gewerbeflächen, die einen direkten Zugang von der Straße aus haben, gibt es eine größere Raumhöhe, von etwa 70 cm mehr. Das ist abhängig von der Lage des Gehwegs von dem jeweiligen Gebäude.

15. „Was passiert, wenn das Projekt bei 90% Belegung „stehen“ bleibt?“

Die Bauarbeiten werden bei 70% Belegung begonnen. Die Erfahrung lehrt, dass die Belegung der verbleibenden Wohnungen bei begonnenem Bau eine weitere Dynamik bekommen. Sollte bis Ende der Bauarbeiten die Belegung bei z.B. 90% stehen bleiben, so muss die Baugemeinschaft den gesamten Bau bis „zu Ende“ bauen und den nicht belegten Teil mitfinanzieren (siehe „Belegungsrisiko“ im Gesellschaftervertrag).

16. „Was ist mit den Gewerbeflächen im Erdgeschoss?“

Auch die Gewerbeflächen werden an Interessenten angeboten und sind Teil der Baugemeinschaft. Z.T. gibt es Anfragen von Ärzten und Anwälten.

17. „Gibt es auch Maklerkosten?“

Nein, für Makler fallen keine Kosten an. Im Projektsteuerungsvertrag sind Kosten für die Interessentenwerbung ausgewiesen. Die Kosten sind in der Kostenkalkulation für das Gesamtprojekt enthalten.

18. „Was ist an Gemeinschaftsräumen geplant?“

Im Haus 3 ist derzeit im Erdgeschoss ein Gemeinschaftsraum von ca. 64 m² geplant. Hier soll u.a. eine Küche und ein barrierefreies WC errichtet werden. Auf dem Dach des Hauses 3 wird eine für alle Eigentümer des Bauvorhabens zugängliche Dachterrasse gebaut werden.

19. „Wie hoch ist voraussichtlich das Hausgeld?“

Das Hausgeld liegt aktuell bei unseren Gebäuden zwischen 2,70 – 3,50 €.-/m².

20. „Ist jedes Haus eine eigene Baugemeinschaft?“

Nein, jeder Bauabschnitt bildet eine eigenständige Baugemeinschaft (Haus 5 und Haus 6, sowie Haus 7 und Haus 8). Diese wird nach Abschluss der Bauphase in eine eigenständige Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgewandelt und bleibt auch Eigentümerin des Grundstücks. Darüber hinaus gibt es eine nachbarschaftliche Vereinbarung, über diese werden die Beziehungen zwischen den angrenzenden Baugemeinschaften geregelt.

21. „Sind die Häuser der anderen Bauabschnitte Kopien des 1. BA?“

Nein, alle Häuser sind individuell geplant und gestaltet. Insgesamt sind im gesamten Projekt 6 unterschiedliche Architekturbüros mit der Planung von jeweils 1-3 Häusern beauftragt.

22. „Was ist mit den Häusern, die in der Peripherie des Bauvorhabens nestbau³ dargestellt sind, ist das eine Fiktion?“

Die Häuser nördlich der Gebäude 6+7 sind derzeit in Planung und sollen einmal so aussehen, wie dargestellt. Die Häuser östlich und südlich von Nestbau³ stehen bereits. Die Häuser westlich von Nestbau³ sind in der Darstellung eine Fiktion. Die Firsthöhe der Häuser ist allerdings vom Bebauungsplan festgelegt. D.h. die Höhe der Häuser wird, die in der Darstellung nicht überschreiten.

23. „Durch die zeitliche Staffelung der einzelnen Bauabschnitte rechnen wir „über Jahre“ mit Baulärm, bis alle Arbeiten beendet sind. Gibt es daher einen Kosten-Abschlag für die Bauherrschaft des 1. Bauabschnitts?“

Jeder Bauabschnitt ist eine eigene Baugruppe. Die Baugruppe des 1. Bauabschnitts kann sich selbst also keinen Kosten-Abschlag gewähren. Anfallende Kosten sind zu 100% zu bezahlen.

24. „Wie werden Mehrheitsentscheidungen getroffen?“

Im Gesellschaftervertrag ist festgelegt, dass alle Entscheidungen mit einer 2/3 Mehrheit der anwesenden Stimmen getroffen werden. Dabei hat jede Wohnung – unabhängig von den Kosten und der Größe – jeweils 1 Stimme. Das Stimmrecht kann auch an andere Gesellschafter delegiert werden.

25. „Es gibt nicht nur gute Erfahrungen mit Holzrahmenfenstern. Diese werden zwar häufig als hochwertig gesehen und so beworben, haben aber im Laufe der Zeit erheblichen Renovierungs- und Erhaltungsaufwand zur Folge. Warum werden nicht Kunsstoffrahmen verbaut, die in der Regel auch in der Anschaffung günstiger sind?“

Es ist richtig, dass Holzfenster teurer sind als Kunststofffenster, allerdings beträgt der Kostenunterschied nur etwa 10 %. Wir haben aktuell Holz- und Kunststoffenster bei einem Wohnbauprojekt in Tübingen verglichen. Was die Qualitäten angeht, kann man das wie folgt zusammenfassen: Holzfenster: ökologisch, statisch und in Sachen U-Wert besser, Scheibentausch günstiger, Ausbesserungen möglich. Zu der Langlebigkeit und zu den Wartungskosten gehen die Meinungen sehr auseinander, Holz kann nachgebessert und gestrichen werden, Kunststoff muss getauscht werden Farbe bei Kunststoff lässt mit den Jahren nach, Scheibentausch bei Balkontüren recht teuer. Dazu kommen noch die wohnlichen Qualitäten eines Holzsfensters, durch den „warmen“ Baustoff Holz. Diese Argumentationslage hat uns dazu bewogen, dass wir in diesem Projekt als Standard-Ausstattung Holzfenster gewählt haben und auch seit vielen Jahren schon nur Holzfenster einbauen.

26. Wie wird die Wärmeregulierung in den Wohnungen – speziell in den Sommermonaten – erreicht, ohne die Energiekosten in die Höhe zu treiben?

Die Gebäude sind mit dem Energiestandard KfW 40 hochwärmegedämmt. Praktisch entspricht die Wärmedämmung bei KfW 40 nahezu dem Passivhausstandard. Das bedeutet im Winter minimale Wärmeverluste über die Gebäudehülle, ebenso im Sommer minimale Wärmeeinträge. Gegen sommerliches Aufheizen über die Verglasungen werden verstellbare Jalousien eingebaut, die eine optimale Regulierung der Sonneneinstrahlung bei gleichzeitig maximalem Lichteintrag ermöglichen.

Bezüglich der Beheizung besteht Anschlusszwang an das Fernwärmenetz (Blockheizkraftwerk). Die Wohnungen sind mit einer Fußbodenheizung ausgestattet, dabei ist jeder Raum individuell steuerbar. Zur Sicherstellung eines ausreichenden Luftaustauschs (sowohl für Luftqualität (CO2) als auch zur Feuchteregulierung) sind die Gebäude mit einer zentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ausgestattet. Durch einen Wärmeaustausch zwischen der Fortluft und der Zuluft werden ca. 80 % der Abwärme an die kalte Zuluft abgegeben und damit zurückgewonnen. Der Lüftungswärmeverlust wird minimiert. Eine aktive Kühlung im Sommer (Klimaanlage) ist als nur wohnungsweise als individueller Sonderwunsch in Abstimmung mit dem Haustechnikplaner möglich, grundsätzlich aber machbar.

27. Sie haben eine ausführliche Baubeschreibung auf der Website. Ich kann mir unter den genannten Begriffen nicht so viel vorstellen. Gibt es die Möglichkeit sich das irgendwo anzusehen?

Ja, wir haben nur 1 Gehminute vom künftigen Baufeld entfernt ein Büro. Hier können wir Ihnen vor Ort den in nestbau³ vorgesehenen Ausbaustandard im zu Ende gebauten Zustand zeigen.

28. Heizung:

a.) Bis zu welchem Bereich wird der Flur warm, auch wenn er nicht direkt mit einer Heizung ausgestattet ist?

Vom Heizkreisverteiler (HKV) aus sind die Heizschlangen in die jeweiligen Räume verlegt. Je nach Sitz des Heizkreisverteilers kann der Flur z.T. mit erwärmt werden, wenn in anderen Räumen geheizt wird. Insgesamt haben die Wohnungen einen so minimalen Heizwärmebedarf, dass der Flur immer ausreichend begeheizt wird.

b.) Sind die Temperaturen innerhalb der Räume individuell noch nach oben veränderbar?

In ihrer Projektbeschreibung ist angegeben, dass die Räume 20°C haben. 20°C ist die Mindesttemperatur, auf die die Heizungsanlage für den Betrieb im Winter ausgelegt ist.  D.h. es wird nie kälter. Wenn Sie die letzten (ca.) 10 Tage d. J. sicher auch darüber liegen wollen, können die Heizschlangen enger gelegt werden (das wirkt wie ein zusätzlicher Heizkörper), das ist gegen entsprechende Mehrkosten problemlos und schon in anderen Objekten realisiert worden.

c.) Gibt es die Möglichkeit die Heizung statt über den Wandregler auch remote durch App zu steuern und zu bedienen?

ja, gegen Sonderwunschkosten ist das problemlos möglich

29. Kann ich versenkbare Deckenleuchten und Lautsprecher installieren? z.B. in einer abgehangenen Decke? Wie teuer wäre das?

Es ist möglich die Decke etwas abzuhängen und darin LED Leuchten und/oder Lautsprecher zu versenken. Die Sonderwunschkosten werden dann im Einzelfall ermittelt.

30. Boden:

Wenn ich statt Parkett Vinyl verwenden würde, sagten Sie, dass man den Estrich erhöhen muss. Wie teuer wäre das?

Der Estrich muss nur minimal erhöht werden, max. 10 mm., dafür fallen keine Mehrkosten an. PVC (Vinyl) ist etwa 15-20 % billiger als Parkett, allerdings auch auf Erdölbasis hergestellt und nicht nachwachsend wie Holz.

31. Zuluft:

a.) Wie stark ist der Luftzug? Ich kenne das aus klimatisierten Hotels, dass es unangenehm zieht… ist die Zuluft auch ausschaltbar?

Der Luftzug ist bei einer Wohnraumlüftung eigentlich nicht zu spüren. Die mechanische Wohnraumlüftung ist nicht mit den Anlagen, die Sie aus Hotels kennen, vergleichbar. Dort haben Sie eine Klimaanlage, über die Zuluft wird nicht nur der hygienische Luftaustausch gewährleistet, sondern auch die Temperatur gesteuert. In unseren Häusern ist eine zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung geplant. Die Zuluftmenge ist in jeder Wohnung über eine 4-stufige Regelung individuell steuerbar.  Die Mindesteinstellung ist immer die für den hygienischen Mindestluftwechsel notwendige Luftmenge (Zum Abtransport des CO2-und der Luftfeuchtigkeit). Der Luftwechsel kann erhöht werden, wenn z.B. Gäste da sind oder über Nacht, um den Schlafkomfort zu erhöhen. Insgesamt sind die Luftmengen aber gering, so dass kein spürbarer Luftzug entsteht.

b.) Wird dies im Sommer auch zum kühlen verwendet?

nein, eine Kühlung ist mit der Lüftung nur „über Nacht“ möglich, wenn die Temperaturen außen kühler sind als innen. Für eine echte Kühlung müssten Sie eine Klimaanlage einbauen. Das ist im jetzigen Planungsstadium noch möglich. Kosten nach Planung auf Anfrage.

32. Wo befindet sich die nächste Grundschule zu dem Baugemeinschaftsprojekt?

Die nächste Grundschule ist die Tullaschule in der Offenburger Straße.

Siehe auch:  Freiburger Grundschulen informieren 

33. Ist nur die KfW-Förderung „Klimafreundlicher Neubau“ (Kredit 298) möglich oder ist auch eine Alternative denkbar? 

Die Kredite 298 sind für alle Wohnungen beantragt und bewilligt, daher sind diese sicher und können in jedem Fall verwendet und eingeplant werden. Der Kredit 300 für Familien ist grundsätzlich möglich, muss aber im Einzelfall direkt mit der Sparkasse besprochen werden.